Většina z nás si klade v současné době stejnou otázku, bude trh nemovitostí zasažen pandemií COVD-19 a jak se změní hodnota nemovitostí, je správný čas koupit nemovitost jako investici, nebo je dobré počkat pár měsíců na snížení cen, dojde k němu ale vůbec?
Pro vytvoření uceleného názoru je potřeba detailní znalost všech faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí v jednotlivých segmentech trhu. Trh s nemovitostmi je dán spojením a vzájemným působením trhu s prostory, kapitálového trhu a trhem s pozemky. Detailní znalost chování jednotlivých skupin účastníků na trhu s nemovitostmi na základě dat a zkušeností je podmínkou určení současné a budoucí tržní hodnoty i transakční ceny každé konkrétní nemovitosti, neboť tržní hodnota a transakční cena se zejména v období nejistoty od sebe vzdalují.
Uživatelé, investoři a banky, developeři a vlastníci pozemků jsou klíčovými hráči trhu s nemovitostmi. Interakcí jejich očekávání a požadavků vzniká tržní hodnota, která se prostřednictvím konkrétní transakce mění v realizovanou cenu. To vše se děje za přispění oceňovatelů a agentů, kteří na základě analýzy tržních dat pomáhají hráčům na trhu při rozhodnutích, která činí vzhledem k současné a předpokládané budoucí situaci. Tržní hodnota, která je v samém jádru těchto rozhodnutí, osciluje ve střednědobých a dlouhodobých cyklech kolem své rovnovážné úrovně. Jsme nyní na prahu třetího nemovitostního cyklu a zdá se, že tento třetí cyklus bude neuvěřitelně zajímavý, jelikož některá zaběhlá pravidla již neplatí a nové trendy se dostaly do popředí zájmu.
Je nesporné, že po pandemii tržní hodnoty některých nemovitostí a celých nemovitostních segmentů klesly. Jedná se zejména o nemovitosti, které jsou závislé na příjmech z turistického ruchu a které se nachází v centrech s vysokou koncentrací lidí. Jiné nemovitosti a nemovitostní segmenty, které v době pandemie prokázaly udržitelnost v příjmech, naopak na hodnotě získaly. Do popředí zájmu investorů se konečně dostal uživatel, který je v konečném důsledku nositelem hodnoty.
Na trhu nyní vidíme zajímavou situaci, kdy regionální maloobchodní centra se stabilními příjmy na hodnotě rostou a transakce s nimi stále probíhají, kdežto hodnoty nemovitostí na high streetu stagnují a k jejich poklesu nedochází jen z důvodu nedostatku transakční evidence, jelikož vlastníci těchto nemovitostí nyní raději uzavřeli své pozice, aby nerealizovali ztráty z přecenění. Obdobně v kancelářském segmentu nejlepší projekty s dlouhodobými nájemními smlouvami na hodnotě narostly, i když zbytek trhu vyčkává, jaký vliv bude mít pandemie na ztrátu zájmu o pronájem prostorů s ohledem na trend spojený s prací z domova. I když je v současné době trh s průmyslovými nemovitostmi mnohými považován za premianta, ne každý produkt je kvalitní. Více než dříve platí, že kvalita projektu je dána zejména uživatelem a dlouhodobostí jeho závazku.
Rezidenční trh je kapitolou samou o sobě. Vlna krátkodobého pronajímání opadla a dlouhodobé pronajímání je v kurzu, a tudíž některými očekávaná vlna výprodejů se zatím nekoná. Tržní hodnoty kvalitních projektů nemají důvod k poklesu a stabilně rostou, transakční ceny stagnují a nemají zatím až na výjimky důvod k poklesu, jelikož nabídka je na celém českém trhu slabá a není schopna z důvodu pomalých povolovacích procesů reagovat na poptávku. A co dodat k hotelnictví? Snad se konečně pražské hotely pokusí vyjít vstříc i domácí klientele, jelikož přílišná orientace na zahraniční turismus škodí jejich tržní hodnotě. Naopak kvalitní ubytovací kapacity mimo Prahu získávají.
Nemovitostní trh je úžasné místo, jsou to reální lidé, reálná aktiva a hodnoty. Jsme malá země uprostřed Evropy s omezenými zdroji a s omezeným prostorem pro svůj rozvoj. I s ohledem na minulost přikládáme nemovitostem mnohem důležitější roli v našich životech, než je tomu u jiných národů. Přesto je náš trh podhodnocen, jelikož jsme to především my sami, kdo svojí neznalostí tržní hodnotu nemovitostí a celé naší země snižujeme.
Trh s nemovitostmi a jeho zákonitosti a souvislosti jsou předmětem studia MBA kurzu Nemovitosti a jejich oceňování na Fakulě financí a účetnictví VŠE, který otevírá od listopadu třetí ročník svého kurzu. Pokud Vás zajímá trh nemovitostí a pokud chcete stát na prahu třetího nemovitostního cyklu připraveni a vyzbrojeni znalostmi, a pokud se chcete učit od nejlepších odborníků na trhu, máte možnost podat přihlášku do 20.9. Více informací na mbare.vse.cz
