V České republice jich aktuálně působí několik stovek a může být náročné se v nabídce zorientovat. V následujícím článku proto nastíníme jak hlavní výhody tohoto typu investice, tak i nejdůležitější rizika.
Co jsou fondy kvalifikovaných investorů a proč o ně roste zájem
FKI jsou investiční nástroje, které mohou spravovat rozmanitá aktiva - od nemovitostí přes provozní firmy až po inovativní startupy či jakákoliv další alternativní aktiva. Na rozdíl od standardních retailových fondů nejsou otevřené široké veřejnosti. Přístup k nim mají jen tzv. kvalifikovaní investoři, tedy osoby s vyššími investičními zkušenostmi a kapitálem v hodnotě zákonem požadované minimální investice, která činí 1 milion Kč, případně ekvivalent 125 tisíc EUR, dle posouzení investičního případu.
Hlavní výhody
- Možnost vyšších výnosů oproti konzervativnějším finančním nástrojům.
- Flexibilní struktura, kdy fondy mohou kombinovat různé typy aktiv.
- Daňové výhody, kdy při splnění zákonných podmínek mohou být výnosy z fondů kvalifikovaných investorů osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob.
Hlavní rizika
- Nižší likvidita, protože vystoupení z fondů kvalifikovaných investorů je vázáno obvykle několika podmínkami, tou zásadní bývá delší investiční horizont v řádech několika let.
- Vyšší míra rizika, která je přímo spojena s typem aktiv, do kterých konkrétní fond investuje finanční prostředky. Není tedy nijak zaručeno, jaký výkon bude fond mít v budoucnu.
- Závislost na strategii fondu, kdy výkonnost fondu do velké míry odráží právě schopnosti zakladatelů a jejich týmu, který strategii realizuje.
Jaký fond vybrat pro investici
Mezi FKI v Česku dominují dva hlavní typy: nemovitostní fondy a private equity fondy.
Nemovitostní fondy investují do realit - zpravidla administrativních budov, nákupních center, logistických parků, nebo i celých bytových komplexů. Jejich výhodou je relativní stabilita a předvídatelnost příjmů z nájmů. Na druhou stranu ale často chybí dynamika růstu. Navíc mohou být tyto fondy citlivé na vývoj úrokových sazeb, legislativu a cykly na realitním trhu, kdy hodnota aktiv je často ovlivněna aktuální situací na trhu s daným typem nemovitosti. Problematická může být i likvidita. Přeci jen, prodat například celý logistický park není otázkou na několik dnů či týdnů a reakci trhu v daný okamžik na konkrétní typ nemovitosti je někdy obtížné předvídat.
I tak jsou nemovitosti v Česku stále velmi oblíbenou investicí a jistě mají v investičním portfoliu své místo, ale jak uvádí celá řada odborníků i tento typ investice má svá úskalí a díky tomu výnos nemusí odpovídat riziku či dalším nevýhodám. Většina nemovitostních fondů kvalifikovaných investorů v ČR vykázala v roce 2024 výnos v rozmezí 5-8 % a porazila tak inflaci, ale jeden fond se ocitl i v masivní ztrátě.
Private equity fondy se zaměřují na vstupy do firem, jejich restrukturalizaci, růst a následný prodej. Potenciál zhodnocení je výrazně vyšší, ale zároveň s sebou nese i vyšší volatilitu a potřebu aktivního řízení. Zde je velice důležité, aby fond, který investici řídí, měl v daném odvětví bohaté zkušenosti. Věděl, jak má vypadat provoz dané společnosti, uměl zajistit optimalizaci napříč firmou a následně ji třeba i uměl škálovat. Pro investory je pak možnost těžit jak z výkonu jednotlivých firem v portfoliu, tak z následných prodejů, pokud k nim má dojít a je to součástí strategie fondu.
Komplikace investorům může přinést například útlum daného odvětví, kdy začne stagnovat trh, nebo vznikne nová silnější konkurence apod. Private equity fondy zkrátka svůj výnos realizují ve standardním tržním a konkurenčním prostředí a jsou tak extrémně citlivé na kvality managamentu. Na druhou stranu obvykle cílí na vyšší výnos pro investory, a to nejčastěji v rozsahu 10-15 %.
Od obojího trochu
Spíše výjimečně se objevují i fondy kvalifikovaných investorů, které oba dva typy fondů, tedy nemovitostní i private equity, kombinují. Tento přístup zvolili například zakladatelé Lázeňského fondu. Fond tak investuje jak do nemovitostí v podobě lázeňských domů a hotelů, tak má majoritní podíl v provozní společnosti, která poskytuje lázeňskou léčbu a zajišťuje i veškeré další služby s lázeňstvím spojené. Investoři tak těží jak z vývoje hodnoty nemovitostí, tak z provozního zisku.
"Toto uspořádání jsme se zakládajícími partnery zvolili, protože jsme přesvědčeni, že přináší investorům nejvyšší možnou přidanou hodnotu, kdy fond investuje jak do nemovitostní infrastruktury, která je páteří lázeňských služeb, tak má pod plnou kontrolou celý produkt, tedy léčbu, ubytování, stravování a doplňkové služby a samozřejmě i obchod jako takový." uvádí Miroslav Liška, jeden ze zakladatelů Lázeňského fondu a jeho aktivní investor.
"Lázeňství je značně stabilní sektor, který funguje stovky let a společně s Janem Douchou a Davidem Soukupem se v lázeňství a zdravotnictví pohybujeme již desítky let, máme tak jasnou vizi správy a dalšího rozvoje, která významně akceleruje škálování lázeňského byznysu za účasti investorů Lázeňského fondu." dodává Liška.
Kombinovaná investiční strategie fondu přináší investorům hned několik výhod:
- Synergie mezi stabilitou nemovitostí a dynamikou provozního cashflow.
- Přímý vliv na výkonnost aktiv - fond má pod kontrolou jak správu budov, tak obchodní výkon společností, které v daných nemovitostech realizují provozní zisk.
- Nižší závislost na nemovitostním trhu - zhodnocení investovaných prostředků není závislé jen na tržním oceňování nemovitostí, ale tvoří ho zejména EBITDA provozní společnosti.
5 věcí, které je dobré si zjistit
1. Nevybírejte fond podle názvu, ale podle strategie.
Sledujte nejen výnosy, ale i složení aktiv a způsob jejich řízení. Soustřeďte se na management, který fond, jeho aktivity a investice řídí.
2. Ověřujte know-how správce a zakladatele.
Transparentnost a důvěra jsou klíčové. Zakladatelé by měli mít viditelnou a snadno ověřitelnou úspěšnou historii podnikání, a tedy i prokazatelnou odbornost v odvětví, ve kterém podniká dané FKI.
3. Diverzifikujte.
To platí pro jakékoliv investice. Nevsázejte "na jednu kartu", a to nejen ve smyslu investice do jednotlivých fondů, ale i do stejného typu fondů. Spojení různých typů aktiv, jako u výše zmíněného Lázeňského fondu, může významně snižovat riziko oproti fondům investujícím do jediného aktiva.
4. Zjistěte, jak fond oceňuje svá aktiva.
Výkon fondu se odvozuje od ocenění vlastněných aktiv. Je důležité ověřit, jak oceňování u daného fondu probíhá. Tuto informaci by měl každý fond svým investorům běžně sdělit. Vybírejte fondy, kde je oceňování nezávislé a potvrzené auditorem. U výnosu sledujte, jestli je nějakým způsobem zajištěn, například jako přednostní výnos na úkor zakladatelských akcií apod.
5. Nepodceňujte technické parametry investice.
U investice do FKI je velmi důležité zjistit, kolik vás bude investice stát, jaký je například vstupní poplatek, jaká je nákladovost fondu a za jakých podmínek je možné z investice vystoupit. Každý investor má v tomto ohledu jiné priority, a proto je vhodné mít o těchto podmínkách přehled.
Fondy kvalifikovaných investorů mohou být velmi atraktivním nástrojem pro zhodnocení majetku, pokud k nim investor přistupuje s rozvahou. Na druhou stranu s sebou nesou i rizika, která je dobré mít na paměti zejména při výběru a ověřování kredibility daného fondu.
Lázeňský fond pak ukazuje, že propojení nemovitostních aktiv a aktivního podnikání přináší nejen zajímavé výnosy, ale i smysluplnou přidanou hodnotu, a to jak pro investory, tak pro pacienty, hosty lázní i celý region. Investor tak má možnost stát se součástí smysluplného projektu, který dlouhodobě propojuje efektivní léčbu, tradici a moderní přístup k rozvoji lázeňství.